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租屋糾紛在近期屢屢上報、層出不窮:有租後修改合約的案例,也有與照片不符的事件,更有修繕責任的問題;究竟,該如何杜絕類似事件一再發生?該如何避免,成為房客避而遠之的惡房東?

只要將解決方式學起來,優良房東輕易上手!

 

【糾紛1】押金爭議問題?確實點交免煩惱!

房客於入住前所繳交的「押金」不得超過兩個月房租總額。租賃期滿,若房間回復至原狀及租金尚無欠繳,理應反還房客。但「回復至原狀」的程度狀況認知,卻未然相同,因此引發糾紛。

※解決方式:入住時點交工作確實,雙方詳列點交清單,於退租時逐項檢查;房東也務必告知房客對於屋況可改變之容忍程度,並製定責任歸屬。若雙方仍有爭議,可至當地的鄉鎮市區公所申請調解。

 

【糾紛2】房屋修繕問題?房東義務要修理!

時常雙方都認為修繕責任在於對方;房東主張房客得保持屋況原樣,而房客也認為房東有修繕處理問題之義務。雙方對於房屋修繕的責任歸屬認知分歧,往往導致糾紛越發嚴重。

※解決方式:按照民法規定,修繕義務應由房東為主,除非租約有另註項目規定由房客來負責,或依特殊狀況平均分攤;而房客也應盡「善良管理人」之義務,第一時間通知房東。房客不可以用拒繳租金及單方終止來要脅房東。

 

【糾紛3】積欠租金問題?存證信函來處理!

房客有按時繳租之義務,但若有突發狀況發生時,難免會因故遲繳甚至積欠房租,而房客本身需主動向房東說明,並協議處理辦法。若積欠時間過久,房東有收回物件之權利。

※解決方式:房客若無主動提出處理辦法,房東可以先以存證信函方式通知房客,開始以押金抵扣租金,若押金折抵完,房客仍再積欠滿兩個月,房東使得再次寄發存證信函,告知將終止租約。房東不可直接趕出房客。

 

【糾紛4】其他費用問題?契約明訂消爭議!

這方面問題,最常見於合租一戶或分租物件中。通常出租時會載明每項費用計算方式,若有公共用電或公共區域使用之費用時,房東也將詳盡告知,以免後續衍生糾紛。

※解決方式:其他費用如管理費、網路費、水費、有線電視費及公共區域用電費用,要在契約內規定清楚,以免將來雙方發生歧見時,只能尋求鄉鎮市區公所申請調解。而若有費用未繳,另一方也需依法定程序要求繳納。

 

【糾紛5】稅賦爭議問題?讓內政部來制訂!

許多房東將出租物件設為自用住宅,因此來避稅,房客若打算申請租金補貼或是將租賃支出拿來報稅,就會讓房東的無法再隱藏,而暴露於稅法上。房東也因此要求房客以損失補償為由,支出稅賦增加費用。

※解決方法:內政部近期增修「房屋租賃定型化契約之應紀載及不得紀載事項」中,規定「不得約定應由出租人負擔之稅賦若較出租前增加,其增加部分由承租人負擔」,因此房東在製訂契約時,需加以思索及注意。

 

【糾紛6】提前終止契約?條款雙方來約束!

原則上,締約雙方皆無權片面提前終止契約;但若一方事出有因,而導致無法履行契約要提前終止,而另一方不同意,認為其方式有損自身權益時,爭議糾紛就因而產生。

※解決辦法:要預防提前終止,最好得辦法就是在契約上制訂條款,規範欲終止契約之一方,需給予對方違約金以示補償。條款務必於雙方均適用,以利相互約束。

 

房東想輕鬆收租無煩惱,房客想安心入住免操煩,雙方都想要有一段良好的租賃關係,其實並不難;充分了解對方之後,進而溝通釋出誠意,站在對方角度來設想,就是避免糾紛的最佳良藥。

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