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如果只是單純的想要將房間出租，來賺取租金收入，其實並沒有多大的難處！真正的困難點，在於管理上的實務；管理的學問，從一開始的篩選房客，就是重點中的重點！此次小窩編特地跟著咱們管理師，扎扎實實的跑了一整天的管理行程，來一探究竟管理師是如何管理房間吧！

此次要提到的，是「帶看解說」的部分。在帶看之前，會先接到欲租房客的電話預約來電；預約後的帶看房間，才會進入到解說及與對方有進一步交談的機會；而每個步驟，都不得馬虎！現在就來看看，管理師是如何「嚴選房客」！

1. 來電預約探語氣（職業是重點，習慣要了解）

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久窩美房的背後，代表著的是盡忠職守；管理師們隨便一肩，就是扛３、５公斤重；佈置完房間，還要清掃地面，讓看房的房客，更有家的感覺！

今天就來傳授久窩管理師的小撇步第一課－美化房間！

要拍出美美的房間，不僅在佈置上要花點巧思，拍照技巧更是不容小覷！究竟是如何拍出讓人一看就想租、美卻又不失真、樸實中卻又帶出華麗的相片（太OVER）？就讓我們來跟管理師們，來好好學一下這個技巧吧！

房間美照四步驟：打掃佈置、拍照取景、修修美照、上傳排版

1. 打掃佈置

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前一篇的引敘中，講到了為何久窩有『管理師』一職的出現，還有這個職稱背後隱藏著的含意：久窩的管理師服務重點，即在『管理』而非一般房仲業務的『簽約』。

而管理師，又是管理了哪些事情呢？今天，就要帶大家來認識久窩管理師的工作，從美化房間、拍照刊登、帶看解說、簽約檢查、修繕服務到最後解約退押的各項工作內容！

1.美化房間

在房客退租或是房東委託新物件之後，管理師會一肩扛起重重的佈置品，到房間裡面進行佈置，讓房客能大致知道房間入住之後的樣貌為何；也讓房東了解自己的房間，有多厲害的競爭力！

2.拍照刊登

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久久窩的每個房間，在網路上總是美美的呈現；實際到了房間裡面，也是一塵不染的乾淨空間！但您可能不知道，這些照片、乾淨的背後，是隱藏了多少辛苦的汗水？颱風天得準備防災措施；正中午在太陽下準備帶看；深夜還在回覆房客訊息！他們是久久窩的最強後盾、房東與房客的最佳代言人－管理師。

究竟，管理師到底是個什麼樣的職位？管理了哪些東西？與一般房仲業務的差別又在哪？還有，為什麼這麼難聯繫上他們？我們將在這裡，一一解謎！

「管理師」一詞，在初聽之下，感覺是系統管理的專業人員，與租屋託管專門的久久窩，似乎不太相干。而久久窩不同於永Ｘ、信Ｘ房屋等房仲業的最大區別，即在「管理」這個後續服務！房仲業至多，只會做到「代租」的部分，因為其主要還是以房屋仲介買賣為主，代理出租只能算是額外承接的業務；而久久窩則是以「代租管」為主要服務項目！代租只是我們服務的開端，後續的整合化管理，才是我們主要的職責所在！久久窩注重在幫房東管理房間、審核房客；替房客管理居住品質、居中協調與房東的溝通，而因此有了「管理師」一職的誕生。

管理師們不時奔波往返於久久窩的各個物件中，有時這邊要帶看、那邊又要簽約；房間水電修繕、設備故障排除，也幾乎都是天天會上演的情況！不同於以往房仲業務的代租帶看完，就可以收取報酬，迎接下一筆訂單；久久窩管理師後續的管理服務更是背負著使命：颱風天的救災、下大雨的帶看、烈日下的修繕、深夜的突發狀況……等，都是管理師們的責任，也是房東、房客安心的選擇。

因為利潤不高的關係，所以市面上代租管公司並不多見，而願意花錢投資在管理的系統化與自動化的，更是尤其少數！房仲業者的代租帶看，僅此於在媒合的當下，其事後的服務並沒有額外收入，也沒有業者想承擔後續房間事情的問題衍生；而久久窩則是不同，管理師們主要服務在後續管理，將房客的問題一一妥善解決、房東的疑慮也迎刃而解，就是久久窩管理師，最重要的使命。

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在評估完租金，也看了週邊環境，和房東聊過，也知道了鄰居品性之後，連房間的前世今生也都了解了呢！到了最後一關，檢查完確認無誤，就可簽約準備入住啦！

最後要詳細檢查的，就是房間的各項設備了！房間設備的注意，主要分為兩大部分，一個是搜尋時的篩選，以及到現場之後的實際檢查。

當在搜尋適合的房間時，房間設備的選項是搜尋的主要方向：是否有附家具？床是單人或雙人？冷氣噸數為何？是分離式或窗型？衣櫥是哪種款式？電視是液晶還是舊型？可先從上述這幾項先去做篩選，選出最符合自己需求的房間之後，到現場時也別忘了再檢查一遍是否運作正常，否則當約簽下去後，所有房間內物品的責任歸屬，可能都和自己權利有關！

而設備維護等相關責任歸屬問題，也是在確定簽約前，最需要和房東釐清的最後一項任務！至於該如何詢問房東呢？可以從以下４項，循序漸進的詢問！

１.耗品支出費用

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課程回顧小整理～

（Lesson１評估租金－https://goo.gl/SWueJH）

（Lesson２週邊環境－https://goo.gl/aeq9Eb）

（Lesson３房東言行－https://goo.gl/C5Efej）

（Lesson４鄰居品性－https://goo.gl/SX5K4U）

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（Lesson１評估租金－https://goo.gl/SWueJH）

（Lesson２週邊環境－https://goo.gl/aeq9Eb）

（Lesson３房東言行－https://goo.gl/C5Efej）

評了租金、看了環境、見了房東，到了與鄰居面對面的時候！

鄰居是狼是虎，只有親身體驗才會知道！問房東得到的答案，只能算是推斷，全部都只是官方說詞，能參考的使用率大概僅有３０％！

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（Lesson１評估租金－https://goo.gl/SWueJH）

（Lesson２週邊環境－https://goo.gl/aeq9Eb）

在前兩課中，已經評估完自己的租金範圍，也嚴格挑選過週邊的環境機能後，終於來到了和房東面對面的時刻！

和房東的談話，其實是門很深奧的學問，從中可以探出房東的個性，甚至是房屋的一些狀況！有的房東積極想出租房子，把房間誇的像是五星級旅館套房，其實不過五坪加一點裝潢，風一吹窗戶還會晃，講的好像一天來了十幾組客人，但半個月過去，還在租屋網上刊登...

而與房東的對談之中，有哪些是必問的事項？哪些又是需要多加留意的部份呢？就讓小窩編來報給你知！

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前一篇中（評估租金－https://goo.gl/SWueJH），

講到了如何評估自身的租金許可範圍，以及臺灣各區的租金均價，應該對於符合自己條件的房租，已有了一些初步的認知，現在來進入第二階段－環境週邊！

講到週邊環境，最理解這個重要性的，大概非孟子娘親莫屬！

孟母因為要給孟子找個適合生長的居住環境，不惜搬了三次家，最後才選擇在私塾旁住下，造就了孟子偉大的一生，名垂青史！

至於週邊有什麼需要在意的地方呢？

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哈佛教授於他所撰寫的書中提到，

若一個人的房租高於其所得的三分之一，

那貧困將伴隨著他的生活，一直惡性循環下去！

而租金的部分，又有哪些需注意的部份呢？

小窩編認為最重要的，是費用部份包含了哪些項目！

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＊久窩整理了「租金免稅額速算公式」，一起來算算看，是否有感吧！

內政部最新提出的「住宅租賃市場發展條例草案」中，免稅額6000元的優惠，對於房東及業者來說，究竟是有感？還是無感？

現在透過幸福久久窩總經理專業的角度，來深入探討一番！

Ｑ：對於免稅額6000元的看法，專業上剖析為何？

Ａ：就以台北市來講，一間整層住家的租金平均成交價約25000元，再扣除免稅額及必要消耗認列的53%後，房東每年需為這個物件繳納21500元左右的稅金；面對尚未申報的房東，得額外增加這則稅賦；對已申報的房東，草案中6000元的免稅額，無法引起共鳴，所以整體來說幾乎是趨近於無感的；希望往後內政部可以多多認識專業的租賃管理業者，與其討論，或許更能得到更多更專業的知識及政策，讓整個租賃市場越來越完善，把租賃糾紛降到最低。

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